Subidas sostenibles

Al igual que Julio Rodríguez, el resto de los ponentes del panel también insistieron en la positiva contribución que las estadísticas de los precios de la vivienda tienen para el conjunto del sector inmobiliario. Así, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, habló de la necesidad que el sector tiene de seguir dotándose de mayores niveles de transparencia y profesionalidad. “Y estas estadísticas son un instrumento privilegiado para conseguirlo”.

En su opinión, “el pilar fundamental para la sostenibilidad de nuestro negocio es el precio al que podemos vender el producto residencial. Algo muy diferente a lo que ocurría en los años del boom. Creo que este es el camino a seguir para conseguir profesionalizar los procesos de decisión del precio de venta”.

“No hay que descartar la recuperación de los salarios”

Continuando esta misma línea de argumentación, Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners, insistió en que “lo fundamental del precio de vivienda tiene que ver con lo que su comprador puede pagar. Y para decidir esto es necesario fijarnos en las tasas de esfuerzo en relación a los salarios”.

En este sentido, Leopoldo Torralba matizó que esta tasa de esfuerzo todavía es controlable. “Por lo que las subidas de en torno al 4% o 5% previstas para los próximos años serán asumibles. Por otra parte, no hay que descartar una recuperación de los salarios. Que también permitiría drenar el impacto del incremento de los precios. Lo mismo que un aumento de la productividad”.

En su opinión, hay otros factores que pueden contribuir a sostener la tendencia moderada en el alza de precios. Como la subida de los tipos de interés, “lo que sin duda beneficiará los activos inmobiliarios. Pues a diferencia de otros activos de inversión, en la actualidad no están sujetos a las tensiones de una burbuja. Y, además, absorben muy bien la inflación”.

“El poder adquisitivo de las familias es muy desigual en España”

No obstante, este optimismo fue parcialmente moderado por Carolina Roca, que insistió en el hecho de que el poder adquisitivo de las familias española es muy desigual en la actualidad. “Solo el 20% de las familias españolas tiene un poder adquisitivo que les permite hacer frente a subidas del precio de la vivienda. Y al final es el 80% restante el que determina (o debería) el precio de una vivienda.

Por ejemplo, si analizamos las transacciones de viviendas en 2017, comprobamos que en gran mayoría  de ellas el precio se situó por debajo de los 150.000 euros. Esto tiene como consecuencia que apenas el 10% de las viviendas vendidas en 2017 fuera de obra nueva, que siempre tiene unos precios superiores a los de la usada”.

Para Carolina Roca este constituye el verdadero reto de los promotores. Conseguir revertir una situación que hoy por hoy está favoreciendo a la vivienda usada. “O ponemos una vivienda que pueda ser asumida por esa demanda mayoritaria o no seremos capaces de revertir la situación. Resulta evidente que para lograrlo la clave está en el precio del suelo. Y en la lentitud de su tramitación. Lamentablemente, el tiempo urbanístico no cuadra con los calendarios legislativos”, concluyó.

“Hay elementos para pensar en la recuperación de la confianza de las familias”

Para Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, “el contexto financiero estable en la UE, así como la previsible continuación de la política monetaria expansiva y recuperación del PIB y del empleo, van a favorecer la recuperación de las tasas de confianza de las familias. Lo que también se traducirá en una mayor demanda de viviendas.

Otro factor relevante en esta demanda será la presión compradora internacional. Lo que cada vez resulta más visible en nuestro país”. En su opinión, la única sombra en este contexto “es la doble velocidad en la estabilización de la demanda residencial ente las diferentes regiones españolas. Si bien la tendencia dominante marca una recuperación general”.

El alquiler, a debate

El alquiler fue otro de los temas que concitó la atención de los expertos reunidos. Estos centraron sus reflexiones hacia dos puntos clave. En primer lugar, en la necesidad de contar con un parque de viviendas en alquiler que sea capaz de asegurar una opción habitacional a aquellas personas o familias que no puedan o deseen tener una vivienda en propiedad.

Y en segundo lugar, en el peligro de que las tensiones alcistas sobre el precio del alquilerpuedan desembocar en una burbuja. Respecto a esta última cuestión, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, fue muy contundente. “No veo ningún riesgo de burbuja en el mercado del alquiler. En nuestro caso, el alquiler de una vivienda supone una tasa de esfuerzo con respecto a los ingresos del 18%”.

Rodriguez Heredia recordó que esta cifra está muy por debajo de los ratios de esfuerzo habituales en el caso de la compra de vivienda. A la que hay que añadir el adelanto del 20% del precio final, generalmente no cubierto por la financiación.

“Nosotros prevemos que, incluso en un contexto de subidas de los importes de alquiler durante los próximos años, la tasa de esfuerzo no pasará del 23%. No hay burbuja en el alquiler, pero es necesario un mayor compromiso institucional para asegurarnos un parque de viviendas en alquiler adecuado. Un compromiso en un amplio sentido. Y que desde luego asegure la estabilidad legislativa a este mercado”.